Comment défiscaliser en SCI ?

La question de la défiscalisation en SCI

En France, le taux d’imposition est l’un des prélèvements les plus effectués dans le domaine de l’immobilier. Cependant, il existe des solutions légales qui permettent de réduire ces impôts en investissant dans une SCI. Il sera question ici de présenter les différentes manières de bénéficier de réductions fiscales lors d’un investissement dans une Société Civile Immobilière.  

Défiscalisation en SCI avec la loi Malraux

La loi Malraux fait partie des dispositifs qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans une SCI. Son objectif est simple : encourager les particuliers à investir dans les Espaces Protégés du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager pour valoriser les sites historiques. En quelque sorte, en investissant dans des patrimoines anciens, vous bénéficiez des réductions fiscales en contrepartie. Grâce à la loi Malraux, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur tout investissement dans la ZPPAUP. Cependant, ce pourcentage dépend de plusieurs critères que sont la situation géographique et le montant nécessaire pour réparer le bien en question. Ce type de défiscalisation ne concerne que les Société Civile Immobilière à IR. Il est à noter que cette défiscalisation ne s’applique qu’aux personnes qui détiennent des parts d’une SCI normale ou une SCI familiale qui est favorable pour les cas de donations.  

Défiscalisation en SCI avec la loi Pinel

Grâce à la loi Pinel, les contribuables peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Cependant, tout le monde ne peut pas profiter des avantages de ce dispositif. C’est pourquoi certaines conditions sont à remplir pour en bénéficier. Il faut savoir que la loi Pinel a été votée en 2014 dans le but de remplacer le système Duflot qui n’était plus adapté au contexte actuel. Comme évoqué plus haut, ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts, mais seulement s’il s’agit d’un investissement immobilier locatif non meublé.  

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Conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Pour profiter de la défiscalisation par la loi Pinel, certaines conditions doivent être remplies. En premier lieu, le logement doit être situé dans les zones A, A bis, B1 ou dans les communes concernées par le contrat de restauration du site de défense. La deuxième condition est relative à la nature du logement. Elle requiert que la maison soit neuve ou au moins dans un état de finition. De même, le logement est soumis à certaines normes et labels. C’est le cas du label BBC rénovation 2009 ou des normes d’efficacité énergétique RT 2012 et bien d’autres. Les logements doivent être loués à des locataires extérieurs au foyer fiscal des SCI partenaires, justifiant de ressources n’excédant pas le plafond légal. Les chambres doivent être proposées à la location non meublée à titre de résidence principale. Il existe d’autres conditions, mais celles présentées ci-dessus sont les principales pour bénéficier de la défiscalisation Pinel en SCI. Cependant, les logements en démembrement ne sont pas concernés par la loi Pinel.  

Les réductions d’impôts avec la loi Pinel

Grâce à la loi Pinel, un actionnaire de SCI peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % des frais d’investissement pendant 12 ans maximum. Grâce à ce régime de défiscalisation, un associé peut déduire une partie du coût d’acquisition des biens détenus en SCI. En d’autres termes, la réduction d’impôt dépend principalement de la durée du bail du contrat de location. Si elle dure 6 ans, celle-ci monte à 12 % du coût du bien et est défiscalisée à hauteur de 2 % par an de la location. Sur 9 ans, il est de 18% et ainsi de suite jusqu’à 12 ans. À partir de 13 ans, ce taux tombe à 1 % par an. Outre la défiscalisation, la loi Pinel présente plusieurs avantages, à savoir la possibilité de construire un logement durable et bien d’autres.  

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Défiscalisation pour SCI à l’IR

En ce qui concerne les SCI à l’IR, il est possible de bénéficier d’une défiscalisation, mais cela se fait sur le revenu. En effet, grâce à la fiscalité transparente qui caractérise la SCI, l’imposition des bénéfices des sociétés se fait en tenant compte des parts de chaque associé. Cela inclut également la taxe sociale de 17,2 %. Quant aux plus-values ​​immobilières déductibles en cas de cession de ces biens par la SCI, elles sont imposées au taux de 19 %. En quelque sorte, avec ce dispositif, les associés bénéficient de :

  • Une franchise à partir de la 6e année de détention ;
  • Une exonération des cotisations sociales à partir de 30 ans d’incarcération ;
  • Une franchise d’impôt à partir de la 22e année de possession.

Voici en quelque sorte ce que peut gagner un associé d’une SCI. 

Défiscalisation des SCI à l’IS

Si la Société Civile Immobilière soumise à l’IR semble transparente, la SCI soumise à l’IS est peu claire. En effet, ici, le taux d’imposition est basé sur l’entreprise. Au-delà, les impôts peuvent être prélevés avec une décote de 15 % sur les bénéfices inférieurs à 38 120 € pour les bénéfices hors taxes inférieurs à 7 630 000 €. La décote peut également être réalisée au taux usuel de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables et enfin au taux de 33 % pour plus de 500 000 € de bénéfice imposable. Si vous disposez de plusieurs biens immobiliers, vous avez tout intérêt à taxer la SCI sur IS. En effet, il permet d’effacer une bonne partie des revenus locatifs d’un contribuable.   Pour conclure, on peut dire qu’il existe plusieurs façons d’investir en SCI en défiscalisation. Vous avez le choix entre une défiscalisation par la loi Pinel, par la loi Malraux ainsi que les défiscalisations à l’IR et l’IS. À vous maintenant de choisir l’option qui vous convient et qui est la plus bénéfique pour vos activités. Vous devez toutefois tenir compte des conditions de chaque dispositif.

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