Tout savoir sur la cession de bail commercial

Un bail commercial est un engagement de location d’un espace dans lequel est exercée une activité commerciale. Sa cession intervient lorsqu’un propriétaire de droit au bail décide de le céder à un acheteur. Elle a lieu à l’occasion d’une cession du fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail. Ainsi, elle doit respecter certaines règles prévues par la loi.

Le propriétaire peut-il refuser la cession du bail commercial ?

La cession de bail commercial désigne le fait qu’un propriétaire du contrat de location cède ses droits et ses obligations à un acquéreur. Cette cession peut se faire sans l’accord du bailleur dépendamment de l’objet de la cession.

Cas de cession du droit au bail

Lorsque la cession du bail commercial concerne uniquement le droit au bail, le bailleur peut s’y opposer. Son opposition est valable lorsque le contrat de bail contient une clause qui interdit de céder le droit au bail. Ce contrat peut aussi avoir d’autres clauses encadrant la procédure de cession du droit au bail à savoir :

• Clause qui limite le choix de l’acheteur à l’acquéreur du fonds de commerce,
• Clause qui oblige le locataire titulaire de céder son fonds de commerce avec le droit au bail,
• Clause qui exige l’agrément de l’acheteur par le bailleur.

Cas de cession du fonds de commerce

La cession du fonds de commerce étant une disposition d’ordre public, le bailleur n’a pas le droit de s’y opposer. Le bailleur du local peut néanmoins encadrer ce droit avec les clauses suivantes :

• Clause qui interdit de déspécialiser un bail commercial en cas de cession,
• Clause qui exige de régler tous les loyers avant la cession,
• Clause qui établit au profit du bailleur un droit de préemption,
• Clause obligeant au locataire titulaire d’indemniser le bailleur.

Procédure de cession d’un bail commercial

La cession du bail commercial est une procédure qui s’effectue en 5 étapes :

Etape 1 : la mise en œuvre du droit de préemption

Ce droit vise tous types de cessions en rapport avec le bail commercial. Le cédant a l’obligation d’informer la commune où se situe son local de son intention de céder de bail commercial. Il doit le faire par une déclaration d’intention d’aliéner (Cerfa n° 13644*02).

Etape 2 : la conclusion du contrat de cession

L’article n° 1216 du Code civil stipule que toute cession doit être constatée (obligatoirement) par écrit sous peine de nullité. La cession du droit au bail peut être réalisée à titre onéreux ou gratuite. Généralement, le montant de la cession correspond à la valeur du bail commercial lorsqu’elle est réalisée à titre onéreux.

Etape 3 : réalisation d’un état des lieux entre le bailleur et l’acquéreur

Le code du commerce oblige le bailleur d’effectuer un état des lieux d’entrée avec le cessionnaire. En cas de cession du fonds de commerce, cette procédure peut s’effectuer en présence d’un tiers mandaté ou d’un huissier.

Etape 4 : notification de la cession au bailleur

Elle se fait par acte d’huissier dans le but d’effectuer les formalités d’opposabilité de la cession du bail commercial au bailleur. Toutes les informations importantes relatives à la cession doivent figurer sur ce document.

Etape 5 : réalisation de la publicité de la cession

Cette publicité prend en compte des démarches légales que doit effectuer le cessionnaire pour s’affirmer en tant que nouveau locataire.

En somme, le non-respect des règles encadrant la cession du bail commercial expose les contrevenants à de lourdes sanctions judiciaires.

Publier une annonce légale de cession de droit au bail

Si vous devez réaliser une cession de bail, vous devez savoir que vous êtes tenu de faire la parution au journal via une annonce légale de cession de droit au bail. Nous allons donc vous expliquer comment procéder. Rassurez-vous, cela n’a rien de compliqué. En effet, vous avez la possibilité de le faire facilement en ligne. Il suffit de vous rendre sur un site habilité à le faire, comme celui que nous vous proposons en cliquant sur le lien de cette rubrique. Ainsi, vous aurez la certitude de ne pas vous faire arnaquer. 

Vous devrez alors remplir le formulaire et indiquer 

• la ville du SIE (Service des Impôts des Entreprises)
• la date
• les coordonnées du cédant (normalement les vôtres)
• les coordonnées de l’acquéreur
• l’adresse des locaux
• le montant de la cession
• la date d’entrée en jouissance 

Votre demande sera alors prise en compte au moment où vous payez l’acte. Vous avez donc tout le loisir de relire les informations que vous avez mentionnées, pour être certain de ne pas avoir commis d’erreur. Ainsi, vous serez en conformité avec la loi.