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La location-gérance du fonds de commerce, encadrée par l’article L144-1 du Code de commerce, offre une solution flexible pour les entrepreneurs souhaitant exploiter un commerce sans en être propriétaire. Cette pratique, bien que courante, soulève de nombreuses questions juridiques et pratiques.
Définition et principes de la location-gérance
La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce, appelé le loueur, en confie l’exploitation à un locataire-gérant moyennant une redevance. Ce dispositif permet au locataire-gérant d’exercer une activité commerciale sans avoir à investir dans l’achat d’un fonds. Le loueur, quant à lui, conserve la propriété de son fonds tout en percevant un revenu régulier.
L’article L144-1 du Code de commerce pose les bases légales de ce contrat, en stipulant que toute personne physique ou morale peut donner en location-gérance tout ou partie de son fonds de commerce, à condition d’en être propriétaire ou titulaire depuis au moins deux ans.
Conditions de mise en place de la location-gérance
Pour mettre en place une location-gérance, plusieurs conditions doivent être remplies :
1. Le loueur doit avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans avant de le mettre en location-gérance. Cette règle vise à éviter les locations-gérances fictives et à s’assurer que le fonds est viable.
2. Le locataire-gérant doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers, selon la nature de l’activité.
3. Un contrat écrit doit être établi entre les parties, précisant les modalités de la location-gérance, notamment la durée, le montant de la redevance et les obligations respectives.
4. Des formalités de publicité doivent être accomplies, incluant la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales et l’inscription modificative au RCS.
Droits et obligations des parties
Le contrat de location-gérance crée des droits et des obligations spécifiques pour chaque partie :
Pour le loueur :
– Il conserve la propriété du fonds de commerce et perçoit une redevance.
– Il doit mettre à disposition du locataire-gérant tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds.
– Il reste solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant pendant les six premiers mois de l’exploitation.
Pour le locataire-gérant :
– Il exploite le fonds à ses risques et périls, en son nom et pour son compte.
– Il doit payer la redevance convenue et maintenir le fonds en bon état d’exploitation.
– Il est responsable des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation du fonds.
Avantages et inconvénients de la location-gérance
La location-gérance présente plusieurs avantages :
– Pour le loueur, elle permet de valoriser son fonds tout en se dégageant de la gestion quotidienne.
– Pour le locataire-gérant, c’est l’opportunité de devenir chef d’entreprise sans investissement initial important.
– Elle peut servir de période transitoire avant une cession définitive du fonds.
Néanmoins, ce dispositif comporte aussi des risques :
– Le loueur peut voir la valeur de son fonds diminuer en cas de mauvaise gestion par le locataire-gérant.
– Le locataire-gérant assume les risques de l’exploitation sans être propriétaire du fonds.
– Des conflits peuvent survenir concernant l’entretien du fonds ou le paiement de la redevance.
Fin du contrat de location-gérance
Le contrat de location-gérance peut prendre fin de plusieurs manières :
– À l’échéance prévue dans le contrat.
– Par accord mutuel des parties.
– Par résiliation en cas de manquement grave de l’une des parties à ses obligations.
– Par la vente du fonds au locataire-gérant ou à un tiers.
À la fin du contrat, le locataire-gérant doit restituer le fonds dans l’état où il l’a reçu, sous réserve de l’usure normale. Des questions peuvent se poser concernant la clientèle développée pendant la location-gérance, qui peut faire l’objet de négociations entre les parties.
Aspects fiscaux et sociaux de la location-gérance
La location-gérance a des implications fiscales et sociales spécifiques :
Sur le plan fiscal :
– Le loueur est imposé sur les redevances perçues au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou de l’Impôt sur les Sociétés (IS).
– Le locataire-gérant est imposé sur les bénéfices réalisés dans le cadre de l’exploitation du fonds.
Sur le plan social :
– Le locataire-gérant a le statut de travailleur indépendant et doit s’affilier au régime social des indépendants.
– Les salariés du fonds deviennent automatiquement les salariés du locataire-gérant, avec maintien de leurs droits acquis.
Jurisprudence et évolutions récentes
La jurisprudence a apporté des précisions importantes sur l’application de l’article L144-1 :
– La Cour de cassation a confirmé que la condition d’exploitation préalable de deux ans s’applique même en cas de location-gérance entre sociétés d’un même groupe.
– Les tribunaux ont précisé les conditions dans lesquelles la responsabilité solidaire du loueur peut être engagée pour les dettes du locataire-gérant.
Des évolutions législatives récentes ont visé à assouplir certaines règles, notamment en permettant des dérogations à la condition des deux ans d’exploitation préalable dans certains cas (redressement ou liquidation judiciaire, par exemple).
La location-gérance, encadrée par l’article L144-1 du Code de commerce, offre une solution souple pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Elle permet au propriétaire de valoriser son bien tout en offrant à un entrepreneur l’opportunité de gérer une affaire sans investissement initial conséquent. Toutefois, ce dispositif complexe nécessite une attention particulière aux aspects juridiques, fiscaux et pratiques pour assurer son succès et éviter les litiges potentiels.
